Поводом для вне плановой проверки управляющей организации или жилищного объединения является жалоба потребителя в госорганы. Рассмотрим, чем чаще всего бывают недовольны жители многоквартирных домов и что делать при проверке ЖКХ.
Самые распространённые жалобы — это сосульки на крыше, плохое качество уборки, не работает домофон, мусоропровод и т.д.
К сожалению, более 50% жалоб по информации жилищного надзора подтверждается.
Инспектор все эти претензии рассматривает как нарушение правил содержания общего имущества. Кроме того, некоторые из них квалифицируются как рискованные нарушения. В отношении управляющих организаций эту категорию нарушений квалифицируют как нарушение лицензионных требований.
Размер штрафов по таким нарушениям может достигать трёхсот тысяч, а для жилищных объединений до пятидесяти тысяч.
Что делать при проверке ЖКХ
1. Как правило, о жалобе вас предупредит инспектор за сутки до выездной проверки. Поэтому если жалобу можно устранить, сделайте это. И обязательно возьмите расписку у жителя, который написал эту жалобу. В итоге инспектор отразит в акте, что на момент проверки нарушение не было выявлено.
2. Если для устранения жалобы вам требуется время или помощь подрядчика, сообщите об этом инспектору. Объясните почему не можете устранить жалобу немедленно, а также покажите документы, которые регламентируют начало работ в ближайшее время. Также можете показать договор с подрядчиком, которого наняли для того, чтобы устранить это нарушение.
3. Если инспектора не устраивают ваши аргументы, можете их изложить в отдельном акте проверки. Причём можете это сделать как в самом акте, так и отдельным документом, указав в акте проверки, что все свои объяснения вы приложили отдельно.
Второй вид жалоб — это качество коммунальных услуг
Жители часто жалуются, что в квартирах может быть холодно или отсутствует в кране горячая вода. Такие жалобы обычно поступают в холодное время года. Как исполнитель комуслуг, управляющая компания или жилищное объединение в ответе за качество комуслуг перед жителями. Даже если комресурсы зашли уже плохого качества. Поэтому необходимо проверять качество комресурсов. И в случае обнаружения нарушений, актировать это и предъявлять претензии ресурсоснабжающей организации, не дожидаясь жалоб со стороны потребителей.
Если плохое качество комуслуг, это вина ресурсника, а далее просите привлечь к проверке ресурсника.
Если вина ваша, во-первых, сделайте перерасчёт. Во-вторых, расскажите инспектору, что вы работаете над проблемой, и почему вы не можете устранить её в ближайшее время. В-третьих, попросите приложить документы проверки, которые подтверждают ваши слова. Такие документы положительно повлияют в вашу сторону в суде, если он состоится.
Третий распространённый вид жалоб — это неправильно посчитали плату за комуслуги
Жители часто жалуются, что им неправильно начисляют плату за ЖКХ. Причем больше недовольство вызывает плата за комресурсы такие, как электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение и т.д.
Одним из решений данной проблемы может быть предложение собственникам перейти на прямые договора с ресурсниками.
В этом случае считать плату и общаться с жильцами будет сама организация. При этом вы сами можете инициировать собрание собственников.
РСО может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если ваш долг превысит две средних месячных величины обязательств по оплате.
Несколько слов про прямые договора. Если для ресурсника такие договоры имеют как плюсы, так и минусы, то для управляющей компании плюс в том, что все вопросы, связанные с начислением за комуслуги перейдут непосредственно к ресурснику.
Для управляющих компаний и жилищных объединений существует нюанс, на который стоит обратить внимание. Ресурсник может дополнительно заработать на начислениях пени в связи с тем, что они выставляют начисления управляющим компаниям, начиная с первого дня просрочки. И тогда управляющая компания терпит убытки, так как они могут взыскать пени с потребителя только начиная с тридцатого дня просрочки.
Если на прямые договора переходить не хотите, обязательно письменно дайте ответ на жалобу. Если ошиблись, сделайте перерасчёт. Тот письменный ответ, который вы дадите заявителю обязательно в дальнейшем положительно повлияет на вашу сторону при возможной проверке.
Если ваш расчёт правильный, объясните инспектору как вы посчитали плату за услугу. К расчёту приложите информацию о размере тарифа и площади, которую вы использовали. А также дополнительные документы, если они есть.
Если плату за ЖКУ производит расчетный центр, то запросите у него информацию и попросите дать разъяснение к расчёту. Конечно, это не спасёт вас от ответственности, но вы можете предъявить претензию центру и попросить возмещение ущерба по оплате штрафа.
Четвёртый распространённый вид претензий — это отсутствие информации о работе управляющей организации.
УО часто не умеют или не хотят раскрывать информацию о своей деятельности. Люди предъявляют претензии, что управляющая компания не размещает в интернете договоры об управлении многоквартирным домом либо протокол общих собраний.
Там где не хватает информации, люди склонны додумывать её сами. И в свете того как освещают деятельность управляющих организаций федеральные СМИ, люди часто склоны делать выводы не в пользу организаций.
Поэтому лучше не создавать неблагоприятные условия для домыслов, а своевременно размещайте все необходимые документы на инфостендах и в системе ГИС ЖКХ.
Если не готовы разместить все сведения, начните хотя бы с самых востребованных, например, тарифы на ЖКХ или информацию о плановых отключениях. Если вы разместите этот необходимый минимум, жалоб от жильцов станет меньше.
Что делать при проверке? Проверки по раскрытию информации могут проходить в рамках вне плановой проверки в офисе управляющей компании, а информацию на инфостендах и в системе ГИС ЖКХ инспектор может проверить и без вас.
Если он обнаружит нарушение, инспектор сразу составит протокол об административном правонарушении или предписание.
Если инспектор всё же проводит внеплановую проверку, заверьте его в том, что все нарушения вы устраните в кратчайшие сроки.
Также объясните по какой причине вы их допустили. Возможно, это было из-за того, что жители не предоставили вам протокол либо госорган не загрузил обновления.
Если вы всё-таки получили штраф, попросите его заменить предупреждением.
При этом можете использовать следующие аргументы. Во-первых, нарушения не привели к причинению вреда жизни и здоровья граждан. Во-вторых, директор управляющей организации не привлекался к административной ответственности.
И в завершении. Обязательно поставьте своих жильцов в известность о том, что все жалобы, которые они пишут на управляющую организацию обходятся ей в круглую сумму. И тем самым затрудняет управляющей организации эффективно управлять домом.
Надеемся эта информация поможет вам при работе с жалобами.
Для эффективного управления используйте автоматизированную систему управления ЖКХ